万科和小米正在试探市场对于房地产新模式的态度，缘起昨日一条奇怪的传言：小米公司一位员工透露，万科和小米合作建房事宜从春节后就开始商谈，3月上旬正式确定合作意向。目前小米公司已经启动认购登记工作，全体员工均可认购。
雷军
有两种项目类型可供选择，一种为普通住宅，以70-90平方米两居为主，均价大约为5.5万元/平方米；一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万-1000万元。
另一位小米员工介绍，合作项目档次和定位甚至会高于万科翡翠系，目前永丰产业基地周边二手房价格普遍超过8万元，这意味着合作项目如果做成可销售的商品房，价格很可能会超过10万元/平方米。
不过，按照双方合作意向，小米员工虽然能够以市场价一半的价格购房，但无法获得产权和房本，也不能在公开市场自由交易，只能在小米公司内部交易，也不能落户北京市户口。
如果从这条信息当中来看，有很多地产专业术语：认购、叠拼、万科翡翠系（产品系）、均价，如果光从这条信源当中，可能米粉们激动万分：年轻人的第一套房子就要出来。
别急，笔者嗅出的是小米以及万科公关的深深的套路，两个手机厂的员工，用很专业的房地产术语来描述公司尚未承认的房地产项目，从逻辑上可以理解，毕竟这是小米和万科可进退的套路，因为仅仅是传言嘛。
万科的不安才是这次合作的伏笔，但并不是互联网创新
2013年开始，万科在市场上的表现就非常不安，从10月份开始，郁亮带领副总裁周卫军、朱保全等高管前往阿里巴巴学习；12月9号前往腾讯学习；14年1月，前往海尔集团学习、2月前往小米学习。
13年底，郁亮在万科的一次内部演讲中坦诚，他担心未来房地产行业会不会出现类似小米的搅局者。后来房多多介入万科营销和马佳佳受邀演讲，在地产圈和互联网圈掀起了一股“互联网思维改造房地产”的反思浪潮。
这样的不安也体现在高管的动向上：2014年，在王石的祝福声中，94年加入万科，做了14年董秘的肖莉离职，加入了房多多，据说是资本方向，除了前几年的新闻之外，肖莉已经彻底远离了大众视线，而根据房多多相关人士透露：奉劝各位不要无中生有，肖莉还在房多多的股东群和高管群里，也一直负责金融板块。
当然房多多的事情放一边，姑且让子弹再飞一会儿。另外一个离职的高管，则是郁亮“教会跑步”的毛大庆，投身于创业空间的互联网创业大潮中去，2015年9月10日，万科又发布公告称集团高级副总裁莫军提前退休……
在这种动荡和不安中，万科始终想通过互联网进行自己的产业升级，比如万科物业的住这儿、万科与链家深度合作的万链公司，打造家装市场。而这次与小米尚未被官方承认的合作，其实早几天已经在地产圈被曝光，只不过今天被“小米员工”用公关的手法，又描述了一下。
这样的合作可以看做是万科在新时期下面对未来市场的“试错”，是不安的，万科的判断在2014年，万科史上最大的工作会议上有提及：
我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将会被淘汰。但我们也认为，比察知变化更重要的，是找到变化背后的不变。当新时代的大幕揭开时，传统该企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做的更好。
而选择跟小米合作，势必会被市场所关注，但在笔者看来，这其实跟互联网的关系并不大，仅仅是一种全新的房地产租赁模式，而不是销售模式。并且这种合作看上去并没有太多风险。
如果按照事先准备的“宣传口径”，消息确认后，雷布斯应该很快就会在微博上愉快的与没啥粉丝的僵尸水军们交流相关信息。
“只租不售”背后的秘密
根据北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》，2017年全市计划供地3900公顷，相比2016年的计划减少了200公顷。其中，住宅用地610公顷。而在2016年，北京住宅用地计划供应数量为1200公顷。
北京市相关部门表态，今年北京市对商品住房供地计划的执行力度将好于去年——2016年虽然计划供应量较今年多，但完成率很低。从实际供地数量上看，今年会超过去年。尽管如此，与众多开发商一样，万科同样面对的问题是如何拿到土地。
土地成本决定了房价，但万科在2016年拿到了一块“限价地”，北京在2016年930限购后，推出了“限房价 竞地价”的试点。2016年12月1日，万科获得永丰两个自持项目地块，而传闻的“小米半价公寓”，正是在这个地块上。
根据土地出让要求，两幅土地的住宅限价53400元/平方米，项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。就是说，万科拿到的这个地是只能租，不能卖的。这样也就解释了，为何拿不到“两证”即房产证和国有土地使用证这两个关系确权的关键文件。
如果不能出售，显然作为商业公司而言是不划算的，但是如果可以呢？
根据930的规定，持有年限与土地出让年限一致。持有期间，企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，应继续用于出租。
也就存在一种可能：万科可以把这个项目“转让”给第三方，这样其实就是变相的进行了资金的回笼，所以跟小米的合作，也并不奇怪，而最终接盘的，则是满腔热血要买房的“小米员工”们，但其实所谓一半房价子虚乌有，并不是公司的慈善，而是政府的限价，并且是针对开发商的“只租不售”，而员工们通过众筹的方式也是可能通过买分割的单元，而不是所谓的单个住宅。
对于万科而言，后面可以进行物业服务，如果项目配建商业配套等，长期的收益，也是可以得到保证的。这次的合作并不是“互联网改造房地产”的案例，各位兴奋的米粉们，地产人士们可以洗洗睡了！
没有房产证如何做按揭呢？
尽管周边房价高涨，按照常规开发手法，万科不能出售，只能租，虽然类似于精装公寓+万科物业很吸引人，但是租金回报率并不足以支撑房价。
换句话说：按照90平米的房子来计算，刚需“小米70年租客”需要付出的是：总价480万，如果按照所谓“按揭贷款”，这里是贷不到公积金的，只能是商业贷款。
按照2月份的4.9%利率计算，贷款30年，那么也就是需要付出：240万首付款+218万利息+240万本金=698万，约等于700万，每平米的均价是7.76万，并且每个月要还款约12753.36(元)。当然，还有一种可能，就是小米员工的福利待遇超高，480万全款租一套，也是分分钟的事情。
需要提示的风险是：没有房产证和土地证的房子，是没有办法进行正常的住房抵押贷款的，这样的按揭方式，可能是所谓的“委托贷款”，委托贷款是由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由金融机构（受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等发放的贷款。受托金融机构只负责代为发放、监督使用并协助收回，不承担任何形式的贷款风险。
如果套用到这个项目即银行接受开发商的委托，把贷款发放给业主，协助开发商结算相关款项和利息，利息的收入也是归开发商，当然，这仅仅是一种可能的方式，具体还是要以最后公布的为准。
还有一种可能，就是小米提供免息贷款给自己的员工，这样的话，员工的压力会很小，不过雷布斯是否会做这样的好人好事，让自己的员工陪自己一辈子，有待观察。
这样的最终代价是，房子最后还是万科的，利息是银行的，并且使用年限因为工期和交付等原因也会缩水三四年，只有66年左右，不知道刚需客能否选择这样的房子。
也就是说，花了700万，租一辈子，然后还有物业费、水电等正常开支，另外很难享受房价上涨带来的收益，因为这样“使用权”的房子只能内部流通。还有可能给公司打工一辈子，你愿意吗？
历史转折中的小米 原来雷军早已预料到要过冬了
最近21世纪商业评论有一篇文章《一位小米前员工的财务告白：期权如何处理让我纠结》。讲了一位2014年入职的小米员工，离开亚马逊放弃了90%的期权错过了四倍股价的飙升，拒绝了阿里错过了4000股的股票。
同时，这位2008年毕业的码农还表示自己是一位不买房主义者。
真是为他感到难过。
从阿里愿意给他4000股这个数目上来看，这位码农的水平介于P7和P8之间，年龄30岁左右正是当打之年，在35岁之前还有五年弥补自己错误的机会，我们祝福他。
这篇文章很能反映目前小米不少员工心态的缩影。上个月小米负责海外业务的全球副总裁Hugo Barra离职了，你回头去看，2013年到2014年加盟小米的高管，流失率还是挺高的，除了Hugo Barra 之外，还有陈彤和张金玲。
2014年这家公司7000人左右，现在早就超过了10000。大概小米中有一半员工是在2014那个顶峰之年之后加盟小米的。
这些人加盟小米的时候正是小米气势如虹，但是三年之后小米的成长性没有预想中那么高，职业发展和预期中的有落差很正常。
这个月小米还有一件不大不小的事，就是发布了小米自主研发的澎湃S1芯片。当时Pingwest的一篇文章提到，小米官方的编年大事记中竟然完全省略了2013年到2014年底这段时间发生的所有事件。
这一段时间对于小米来说，恰好是历史转折。
大公司的历史大事记和我们的历史教科书一样，有的地方说的比较细，有的地方说得不那么细。抗战曾经是八年，现在是十四年，以后是几年要靠民主集中制决定。
2013年底到2014年年底，小米空白的历史中也留了下三大未解之谜。
第一是，小米Note为什么没有指纹识别。
小米直到今天，雷军仍然是事必躬亲冲在第一线的，MIUI里面一个 icon 不好看了，雷军看见了也要说的。何况2014年小米全年在憋的大招小米Note，不上指纹识别，这么大的事情肯定不是别人能决定的。
小米Note没有指纹识别，而同期搭载了指纹识别的华为Mate 7一战成名，取代小米成了最受黄牛喜爱的机型，价格一度被抄到了和苹果一样的5000元档。当时即使在华为内部，想拿到一部Mate 7至少得是个17级的高级工程师吧。
当年拿到Mate 7的人，今年都35岁左右了吧，没升上技术专家的都有点危险啊。
华为冲击高端市场成功之后，小米更着急要尾随，动作于是变形，2015年力推的小米Note高配版冲击2999的价格无果，堪称是小米史上最失败的旗舰机型。
这就是一个指纹识别引发的惨案。小米内部是做过反思的，当时认为小米手环可以解决解锁和支付的问题，但是没想到消费者就是信苹果的那一套。
小米过高估计了自己生态链的价值，这是2014年小米上下陷入癫狂的后果。不能怪雷军，2014年年底，连投资人都愿意给小米开出450亿美元的估值，尤里·米尔纳甚至明确说明，小米的下一个杆位就是1000亿美元，这时候谁能不头脑发热呢？
这时候第二个问题来了，小米2014年的估值为什么高达450亿美元，融资额却只有11亿美元。
小米不是Snapchat、Uber那样随时可以上的公交车，过去三年里唯一的一轮融资出让不到3%的股份，这极不正常。
实际上当时融资没有结束的时候，当小米的估值在400亿美元到500亿美元之间拉锯的时候，有一位接近这个案子的投资人对媒体透露了，“雷军的目的是要像阿里巴巴那样融一笔花不完的钱，可以挺过寒冬”。
原来聪明如雷军当时已经预料到要过冬了。
雷军到底当时想要拿谁的钱过冬，这个爆料的投资人说了两个名字，一个是之前提到的米尔纳，另一位是中国人民的老朋友孙正义。2014年恰逢阿里巴巴成功IPO，孙正义可以拿出大笔现金投资小米。
实际上孙正义也确实给了一个小米一个Offer，很大。有多大，不知道。但是如果小米那一轮的融资额按照正常的10%到20%比例稀释，孙正义给的钱应该在30亿到80亿美元之间。
但是最后的最后，不知道是觉得小米已经盈利不需要稀释太多股份，还是不喜欢强势投资人在自己耳边吹风，所以最后他拒绝了这位中国人民的老朋友。
这也不能怪雷军，2014年小米的形势实在是太好了，雷军甚至一度觉得小米的股份分得太早了。那时候小米投资团队对自己的生态链企业吹风，未来中国智能手机市场的份额，小米能拿走一半。
但是没想到啊，这一笔大钱没有拿到，一年后价格战打华为力不从心，同时OPPO、VIVO的重线下模式又崛起。
小米吃了线下的亏，雷军今年立下了5年开1000家线下店的Flag，早知今日，何必当初，多拿几十亿美元，一年就能砸他个1000家店，像打车、外卖一样靠补贴结束战斗。
也许有人说你是不是太乐观了，华为不是大众点评，OPPO也不是Uber。
实际上去年华为手机业务的利润没有达到预期，任正非就已经吃不消了，最近在公司内部禁止说要灭了苹果、三星，说了要罚200块钱，连OPPO、VIVO都说是自己的朋友，因为“都是靠商品挣钱的”。
任正非自问自答我们的对手是谁？是不要命烧钱的互联网公司。
只可惜小米已经不能不要命烧钱了。贴着成本定价已经是小米的极限了。
天时、地利、人和，小米创业之初这三条全占了。
时光回流到2014年，“小米”这个词不只是一家公司，而是一种现象。马佳佳、大象避孕套，黄太吉煎饼。在资本市场最热的时候，说要从某一个品类切入，像小米那样打造一个爆款先实现“单点突破”，再用雷军的“三驾马车”互联网思维拿下一个细分市场，最后实现了雷军说的“台风口猪都能飞起来”。
这种说辞，“我们要做的是什么什么领域的小米”，新晋的创业小鲜肉在资本市场上屡试不爽，形成了创业圈的一股“泥石流”。
这是天时。
但是到了2014年之后，被小米动了蛋糕的对手都醒了过来。互联网思维一触及线下就不管用，从物流之战开始，阿里收购苏宁、银泰、百联，京东收购永辉，庄辰超把去哪儿丢给百度去做了便利店。
手机行业的竞争也来到了华为和蓝绿大厂的主场，核心硬件和线下渠道的竞争，小米的地利也没有了。
最后小米还有一个人和，但是又遇到了第三个未解之谜，2014年年底黎万强突然宣布离岗去硅谷闭关。
黎万强一手打造了小米新媒体运营和互联网思维的打法，总结成了《参与感》，他的离开相当于是釜底抽薪。小米官方的说法是黎万强要去硅谷闭关开发新产品，后来的结果，黎万强既没有呆在硅谷，也没有开发新产品，只是剃了了光头办了影展，无疑是打脸了官方的说法。
民间的说法有三个版本，A 对手挖角，B 患上了无法控制的抑郁症，C 内部斗争失势。
这道题不难，即使你不知道雷军在金山和小米的奋斗史，你的中学老师也一定告诉过你，答案要选最长的。
小米的高管团队是个三层的同心圆结构。离雷军最近的是他在金山的老部下，这是久经考验的班底，以黎万强为首。第二层是Google和微软中国的班底，这是雷军替金山挖人以及离开金山做天使投资人期间结识的同志，以林斌为首。最外面一层是为了做手机请来的摩托罗拉硬件班底。
翻开我党的革命家史，就知道那一年参加革命的很重要，日后解放了待遇不同，亲疏有别。
黎万强是如此形容雷军和自己的关系，“老师加兄弟”。微博上黑小米的段子，都会以“耍猴艺术哪家强，小米雷军黎万强”开头，就像台湾当年的标语“反共抗俄”，“反攻大陆”后面必有一句“杀朱拔毛”。
这样的人从外面怎么挖，从里面怎么斗倒？谁要斗黎万强的话，恐怕雷军要出来说“我去陪斗”之类的话了。
特别是在2013年2014年锦上添花的那些人离开之后，雷军对于老同志老班底的信赖，一定有增无减。比如最近在小米高管中比较活跃的尚进，就是金山系的老人返巢。
小米还有一个特点，就是很少用BAT出身的高管。一直说要做中国的第三大电商，要做中国的Costco，做电子产品里的无印良品，但是在电商领域从没挖过阿里的高管。从2014年开始在大数据上发力，去年又让KK领衔的探索实验室在人工智能领域做一些小而美的落地，但是小米从来没挖过百度的科学家。
只能说现在的雷老板真是和气生财。
至于属于第三个圈层的摩托罗拉硬件团队，是给雷军捅过很大的篓子的。这个雷军几次整合供应链、调整硬件研发团队的努力之后，已经逐渐淡出，为首的周光平博士在被调整为首席科学家之后，就再也没有出现在微博上了。
现在的小米，研发和供应链由雷军一手掌握。但是这个拨乱反正有点晚，整个2016年小米的研发节奏被完全打乱重来。
旗舰机型缺失，口碑之作小米MIX产量迟迟上不来。如果没有意外的话，2017年Q1小米国内的市场份额，将会创下新低。
中国成功的互联网创业者，大体上有两种，一种是草莽型，善断，判断大势，笼络人心；一种是学霸型，善谋，计算布局，带队攻坚。
天才一点的学霸型创业者，如雷军和周鸿祎这个水平的。真的是研究透了一个市场，可以推演出未来三年的打法，像做数学证明题计算题一样，一招一式，分毫不差，最后步步为营，一举拿下。雷军做小米手机这个局，大概是他人生中答对的最贵的一道算术题。
但是一旦算错了，或者外部环境突变就很要命，可能让公司长期找不到北，打赢了每一场战役输掉了整个战争。所以王小川就说，我比李彦宏技术好，但是他比我命好。
雷军在历史转折期间答错的题，可能比答对的这道更贵，毕竟目前小米估值腰斩的说法甚嚣尘上。
如果给雷军一次穿越时空的机会，一定会穿越到2014年，让前面所说的三大未解之谜都不发生。
但是2014年留给雷军的不只是遗憾，自主研发的松果处理器让小米成为了第四家可以自研芯片的手机厂商，这个项目立项是在2013年年底。去年惊艳全球的小米MIX的立项是在2014年。
小米MIX身上体现出来的，是小米对供应链的掌控达到了一个很高的水平，可以任性地推动供应链为自己的想法买单。
今天我们看到的小米手机上的各种“黑科技”，也差不多都是在那段历史转折期开始动手的。小米近些年的专利申请大跃进，也是从2013年2014年开始的。
还有小米在B站上的营销，投资人总说B站代表年轻人和未来，得B站者得天下，雷军现在毫无疑问已经是B站上被鬼畜最多的企业家。
所以现在雷军回头去回忆2014，大概是痛并快乐的。
春节前的极客公园GIF大会，雷军露面，讲了很多小米MIX的故事。讲到兴奋处神采飞扬。给人的感觉他虽然不能回到2014年，但是可以回到了小米创业之初，甚至回到那个在金山时的雷军。
雷军之所以是雷军，不在于他能抓住风口，而是没有风的时候他也能不掉队。
雷军曾经总结自己做小米最大的成功就是顺势而为，而当年他在金山，最喜欢做的事情就是逆流而上。在大家都去卖电脑的时候要做中国的微软，在大家都做盗版下载站的时候做正版风暴，在别人都在代理外国游戏的时候非要做自研游戏。
雷军系老金山的很多人，脱离了雷军之后也都能抓住风口。特别是过去几年，这些公司，陈年的凡客、傅盛的猎豹、冯鑫的暴风影音、王峰的蓝港互动、邢山虎的卓越乐动，也都大约是在2013到2015年之间迎来巅峰。
在风口的时候，这些人中不少，流露出了要超过雷军的想法，比如傅盛做PR说自己不是雷军马前卒，陈年祝福雷军的手机做的和凡客一样好，蓝港做斧子科技的时候夸下海口、但是三年下来，基本上都老实了。
很多人都忘了，总觉得雷军是风口论的发明者，是新兴互联网行业的代表。实际上雷军是92派企业家，1989年就开始在学校写代码挣钱，他1990年第一次创业，1992年加入金山。
1997年雷军在金山遭遇第一次重大打击，盘古组件失败，跑去CFIDO论坛上灌水了半年，这个论坛上的常客还有丁磊和马化腾，那时候雷军已经是中关村的一面旗帜，他们还什么都不是呢？
1992年出道的企业家，其生存哲学和马化腾马云们有所不同，和互联网烧钱时代诞生的创业者更不一样。能带队伍、打逆风球。现在还活在水面上，满打满算加上房地产、通信行业，家电行业，现在还没跑出去，没被抓进去的，没被资本大鳄赶出公司，没有被小粉红骂成跑路汉奸卖国贼，还在踏踏实实做实业的。还真的是92派居多。
也就这么几个现在互为对手的人，任正非、孙宏斌、董明珠、雷军，还有已经是甩手掌柜的段永平算半个吧。
但是搞互联网的，雷军同时代的鲍岳桥、华军、王志东，现在还有几个人记得他们？雷军虽然有这些起起落落，但是一直还站在中国互联网行业的第一线。
如果雷军是一本书，这些年的起起落落就是最好看的地方。
希望多年以后，我们提起雷军，会说这个人年纪轻轻就勤工俭学，爱抽烟，说话有口音，事业三起三落。